Реферат: Порівняльно-правовий аналіз регулювання адміністративних проваджень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні та за кордоном

Існуючий у Європі порядок здійснення правочинів з нерухомістю та реєстрації речових прав походить із німецького права.

Звичай укладати угоди щодо нерухомості публічно існував у Німеччині здавна. Такі угоди спочатку укладались на народних зборах, пізніше — перед судом, у церкві, щонайменше при свідках. Із поширенням писемності зазначені угоди почали заносити до протоколів та книг. Рецепція римського права на німецьких землях тимчасово призупинила розвиток реєстраційного порядку.

Реєстрацію речових прав та угод уперше було запроваджено у Прусії (1783 р.). У 1818 році обов’язковість запису за німецьким зразком було встановлено Іпотечним Статутом для Царства Польського. Далі такий порядок прийняли у Баварії (1822 р.), Бельгії (1851 р.), Франції (1855 р.), Саксонії (1863 р.), Австрії (1871 р.). Так, М. Андріанов стверджує, що наприкінці ХІХ ст. у Європі склалися наступні системи реєстрації речових прав:

— система заставних книг (іпотечна система у вузькому значенні). ЇЇ було запроваджено старим німецьким законодавством для розвитку поземельного кредиту. Система передбачає реєстрацію тільки заставних угод;

— система відміток (інскрипцій) та записів (транскрипцій);

— система поземельних книг (іпотечна система у широкому розумінні слова). Передбачає існування спеціальних книг (поземельних, вотчинних), у які під загрозою недійсності заносяться усі речові права на маєток. За такої системи треті особи можуть отримати достовірні і точні відомості про юридичний стан нерухомості [8].

У сучасній об’єднаній Німеччині поземельна книга ведеться земельним судом за місцем знаходження об’єкта нерухомості.

При описі земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості, розміщених на них, використовуються дані, надані кадастровою службою: межі ділянки, вид використання (забудована площа, вільна земля), місцезнаходження (адреса), розміри.

Реєстрація в поземельній книзі можлива на підставі заяви однієї із сторін правочину (у цьому випадку другу сторону представляє нотаріус) або спільної заяви. До заяви додається нотаріально засвідчений дозвіл на проведення реєстрації від особи, чиї права зачіпає реєстрація, а також додаткова заява від правовідчужувача і правоотримувача про передачу права власності. Окрім перерахованих документів, при передачі земельної ділянки необхідно надати оригінальну довідку фінансової служби, яка підтверджує сплату податку за придбання земельної ділянки і посвідчення територіальної громади про невикористання права переважного придбання.

Перелік документів, необхідних для реєстрації речового права у ФРН, досить короткий. Навіть договір купівлі-продажу особі, яка здійснює реєстрацію речового права на нерухоме майно, надавати не потрібно, оскільки за німецьким законодавством для передачі прав власності він не є істотним. Це пояснюється тим, що при здійсненні правочину значну вагу має нотаріус.

Після перевірки документів уповноважена особа земельного суду проводить реєстрацію речових прав у поземельній книзі. Зауважимо, що кандидат на посаду реєстратора речових прав земельного суду у ФРН не обов’язково повинен мати юридичну освіту. Згідно з фактом реєстрації обом сторонам правочину надсилається повідомлення. У випадку якщо оплата за новопридбаний об’єкт нерухомості покупцем ще не здійснена, то можливий попередній запис про передачу права власності на користь покупця. Це гарантує його права на придбання об’єкта нерухомості [6, с. 107].

Як і в Україні, де доступ до інформації про правовий режим об’єкта нерухомості відкритий для кола осіб, визначених законом, у ФРН доступ до реєстру речових прав відкритий лише для осіб, які мають у зв’язку з цим обґрунтований інтерес. Німецький законодавець такий режим доступу до інформації обґрунтовує міркуваннями безпеки.

У Німеччині поряд з поземельною книгою існує низка інших реєстрових книг, які побудовані за її зразком: книга приватизованого житла, книга для реєстрації часткової власності (в якій реєструються, наприклад, гаражі для особистого транспорту і квартири в багатоквартирних будинках, які перебувають у приватній власності), книга реєстрації будованих об’єктів тощо. У зв’язку з об’єднанням німецьких земель в 1989 р. реєстраційна діяльність на землях колишньої НДР має деякі особливості. Пов’язані ці особливості з поділом об’єктів нерухомості на земельні ділянки та споруди, оскільки реєстраційні провадження здійснювалися за принципами, дуже схожими на ті, що існували в СРСР. На старих федеральних землях, тобто у Західній Німеччині, усі споруди є частиною земельної ділянки і належать власнику цієї ділянки. У перспективі і на нових федеральних землях буде встановлений загальноприйнятий порядок і книга реєстрації споруд та будинків втратить свою значущість.

Таким чином, у Німеччині, як і в Україні, існує декілька реєстрів нерухомості.

Ще одна — основна — відмінність німецької системи полягає у її відомчому підпорядкуванні. Наприклад, у різних федеральних землях організації, які ведуть кадастрові системи, підпорядковані різним міністерствам: Міністерству фінансів, Міністерству юстиції, Міністерству внутрішніх справ тощо [8].

Правові системи, що регулюють питання нерухомого майна у Швеції та Україні, дуже відрізняються, головним чином внаслідок історичних причин. Якщо в Швеції право володіння землею існувало із середніх віків, то Україні була більш притаманна колективна або державна форма власності протягом багатьох років. Перші документи, що підтверджують існування земельної власності у Швеції, датуються ХІІ ст. Декілька локальних законів вже існували у Швеції на той час, але на зміну їм у ХІІІ ст. прийшов один загальний закон, що використовувався в містах, та ще один — для сільської місцевості. Землею володіла держава, церква та приватні особи [9].

Процес реєстрації юридичних прав на нерухомість розпочався наприкінці ХІХ ст., коли з’явився комерційний ринок нерухомості. Законодавчі акти щодо реєстрації нерухомості та реєстрації прав на нерухомість значно змінилися та поліпшили становище. З 1995 р. реєстрація нерухомості проводиться з використанням обчислювальної техніки. Існує Національне землемірне управління — орган, що займається консультаційними питаннями у своїй сфері діяльності. Для вирішення питань, що стосуються безпосередньо землі, у кожному графстві існують земельні суди, пов’язані з обласними. На сьогодні діє також декілька спеціальних судів, але має місце тенденція зменшення їх кількості та об’єднання із загальними судами.

Реєстрацію титулу власника нерухомого об’єкта, в тому числі земельних ділянок, у Королівстві Швеція здійснюють суди. Подавши заяву з проханням про реєстрацію, набувач речового права ще й підтверджує факт трансакції шляхом надання оригіналу і двох копій договору. Суди звіряють заяву із земельним реєстром і, якщо все гаразд, реєструють покупця як нового власника. Копії договору підшиваються в суді, а оригінал документа повертається покупцеві [5].

На сьогодні обов’язком районних судів Швеції є також реєстрація прав власності на нерухоме майно з моменту його виникнення та у випадку його передачі шляхом купівлі-продажу чи в інший спосіб. Реєстраційні процедури щодо нерухомості зібрані в Земельному кодексі, який було введено у дію у 1972 р. і доповнено у 1996 р. Земельний Кодекс пояснює поняття нерухомості: нерухомість — це, в першу чергу, земля, що поділена на ділянки (ділянки нерухомості), а також об’єкти, що невід’ємно зв’язані з нею і не можуть бути видалені з неї без значних втрат у вартості нерухомості. Прикладом таких невід’ємних від нерухомості об’єктів можуть служити будівлі та споруди, огорожа, дерева та інші об’єкти, що розташовані на ній. Причому в самих будинках та спорудах є об’єкти, що є невід’ємними відносно цих споруд. Прикладом таких об’єктів можна назвати сходи, віконні рами, кухонні плити, печі, батареї, вмонтовані побутові прилади тощо. Причому, згідно зі Шведським законодавством, холодильник також є частиною нерухомості (будинку), якщо він був інстальований власником цієї нерухомості. Кожна ділянка нерухомості обмежена в просторі певними межами і має свій особистий унікальний номер, призначенням якого є ідентифікація нерухомості. Фактично, право власності на нерухоме майно є правом володіти, розпоряджатись та користуватись землею та об’єктами, що розташовані на ній у відповідних межах. Межею у такому випадку називають вертикальну площину, що є границею переходу від однієї сукупності прав (на одну нерухомість) до іншої сукупності прав (на іншу нерухомість). Іншими словами, купуючи нерухоме майно, особа купує права на неї [6].

Існують різні права на використання нерухомості: оренда, право на використання, право на ділянку землі. Сервітут створює інший тип права на землю. На сьогодні право власності на квартиру не існує у Швеції. Існує лише право на постійне користування квартирою [13].

На думку О. Є. Малихіної, Швеція досягла найбільших успіхів у створенні реєстру власності, тут створено єдиний банк даних про нерухомість. Уся земля у Швеції поділена на об’єкти нерухомості. Усі вони зареєстровані у декількох базових реєстрах нерухомого майна (реєстр нерухомого майна, земельний реєстр, реєстр будівель, реєстр координат, адресний реєстр та ін.). Реєстр нерухомого майна і земельний реєстр становлять ядро банку даних [9].

У сучасній Японії реєстрацію прав на нерухомість здійснюють реєстраційні палати Міністерства юстиції Японії, структура яких заснована за територіальним принципом, тобто у віданні територіальних підрозділів органів юстиції перебуває ввірена територія. У ході реформи реєстраційної системи в 1950 р. кадастровий облік було переведено з відома фіскальних органів до органів юстиції. Таким чином, територіальні органи юстиції стали органами уніфікованого управління системою реєстрації нерухомості в широкому розумінні. З 1960 р. кадастрові відомості стали заноситися не у земельні книги, а в титульні розділи реєстрів нерухомості, що, фактично, означає об’єднання реєстрів нерухомості та земельних книг.

Спостерігається раціональний підхід японських управлінців до організації системи реєстрації нерухомості. Ми вважаємо, що уніфікація реєстрації нерухомості може бути здійснена шляхом об’єднання функцій обліку об’єктів нерухомості і реєстрації речових прав стосовно нього у рамках єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно.

Реєстрація речових прав на нерухомість здійснюється, як правило, на підставі заяви сторін, обов’язок подання якої покладено на обидві сторони правочину: як правонабувача, так і правовідчужувача. Як виняток здійснюється реєстрація обмежень речового права — арештів, затримань згідно з рішеннями уповноважених на це органів: судових, фіскальних, слідчих.

Перелік матеріалів, які можуть братись до уваги реєстраторами щодо реєстрації речового права чи відмови у такій реєстрації, обмежений. Закон не дозволяє прийняття рішень, що базуються на всіх наявних матеріалах, як це робиться судами під час позовного визнання речового права.

Реєстрація здійснюється шляхом внесення записів у реєстр, який складається з титульного підрозділу, в якому реєструється об’єкт нерухомості, підрозділу, в якому реєструються відомості про осіб, що є суб’єктами права власності чи права користування, а також підрозділу, в який внесено записи про обмеження, наприклад про арешт чи іпотеку.

Інформація про реєстрацію носить відкритий характер. Будь-якій особі, що заплатила збір у розмірі 500 єн, надається інформація з реєстру. Отримати її можна і в реєстраційній палаті безпосередньо, і через фірму посередника, із застосуванням інформаційної системи Інтернет, але заплатити за неї доведеться вдвічі більше. Зазначена новація застосовується в Японії з вересня 2000 р.

Реєстраційні провадження в Японії здійснюють службовці, найняті управліннями юстиції з числа осіб, які успішно здали кваліфікаційний екзамен. Необхідно відзначити, що до здачі екзамену допускаються особи, які не мають вищої освіти. Зауважимо, що в Японії розвиненим є також недержавний сектор з реєстраційної діяльності, але він обмежений наданням послуг з поданням заяв та підготовкою документів для здійснення державної реєстрації речових прав. Надаються такі послуги кадастровими сюрвеєрами (англ. surveyor), яких в Японії близько 18 тисяч. Спеціальність кадастрового сюрвеєра означає професійну діяльність з обстеження та обмірів землі і споруд, речове право на які підлягає державній реєстрації. Вони також можуть здійснювати підготовку відповідних кадастрових документів на запит суду, прокуратури, поліції та органів юстиції.

У японському реєстраційному законі передбачено окреме досить самостійне провадження у справах з реєстрації описів нерухомого майна. Подібна функція виконується в Україні БТІ щодо технічного обліку споруд та приміщень, а також органами земельного кадастру щодо кадастрових описів.

Провадження у реєстраційній справі опису нерухомого майна починається з подання власником заяви, яка може бути подана як самим власником, так і його представником або довіреною особою — кадастровим сюрвеєром. Заяви, які не відповідають вимогам реєстраційного закону, залишаються без руху, при цьому надається можливість привести заяву у відповідність з вимогами закону, внісши доповнення та виправлення [4, с. 320 — 322].

У Японії під час реєстрації стягується плата в розмірі 0,05% від вартості об’єкта нерухомості. Диференційований підхід до оплати має фіскальну функцію і є соціально справедливим, оскільки набувачі дорогих об’єктів сплачують у такому випадку реєстраційний збір більший, ніж ті особи, що придбавають дешеві об’єкти нерухомості. Такий підхід до формування бюджету реєстраційної установи, на думку дисертанта, є більш прогресивним, ніж в Україні, де встановлена фіксована плата за державну реєстрацію, яка не залежить від вартості майна. На наш погляд, слід застосувати досвід Японії, що дасть можливість забезпечити фіскальний інтерес держави від надання адміністративної послуги з реєстрації речових прав на нерухоме майно. Однак при цьому необхідно передбачити механізм запобігання ухиленням від сплати податку, що здебільшого має місце під час нотаріального засвідчення правочинів з нерухомістю, коли сторони з метою заощадити кошти на державному миті вказують суму договору, істотно нижчу порівняно з реальною.

Реєстраційні строки законодавством не передбачено, але на практиці становлять 4 — 5 днів у так званих простих випадках і близько місяця, коли, наприклад, виникає потреба в особистому огляді реєстратором об’єкта нерухомого майна, речове право на яке реєструється.

Реєстраційні системи функціонують практично у всіх країнах світу. Системі кожної країни притаманні власні національні риси.

Перша відмінність — різниця у назвах. Так, у багатьох державах світу застосовуються поняття «реєстр», «регістр», «єдиний реєстр» тощо. При цьому слід зазначити, що, як правило, реєстр прав власності містить основну інформацію про нерухомість у вигляді реєстру власності й індексних карт, які в українській термінології названо кадастровими. У свою чергу, реєстр прав містить вичерпну інформацію про власників, а також про всі юридичні права на відповідну земельну ділянку чи прив’язаний до неї об’єкт нерухомості (будівлю, споруду тощо).

Друга важлива відмінність — статус реєстрової бази: реєстру, регістру, кадастру, які у різних країнах відрізняються між собою не тільки назвами, але й, що більш суттєво, своїм правовим статусом (обсягом прав, обов’язків і повноважень).

У 1994 — 1995 рр. Королівським реєстром Великобританії було проведено спеціальне опитування в різних країнах з метою аналізу світових реєстраційних систем. Усього було опитано 55 респондентів: з 12-ти країн Західної Європи, 6-ти провінцій Австралії, 5-ти провінцій Канади, 4-х штатів США, а також країн Азії, Африки і Латинської Америки. У 85% опитаних реєстри є повністю відкритими для громадськості, а повністю закритими лише в Саудівській Аравії і на Кіпрі. Реєстри у 38% випадків підпорядковано міністерствам юстиції, у 23% — міністерствам довкілля і земель, у 11% — міністерствам фінансів, решта — іншим міністерствам [9].

Слід зазначити, що, по-перше, у світі не існує єдиної універсальної реєстраційної моделі. Зокрема немає універсальної реєстрової системи в Євросоюзі, до якого Україна проголосила стратегічний намір приєднатися. І це з огляду на процес постійної гармонізації політико-правового поля Об’єднаної Європи. Таким чином, у кожній державі світу та навіть у Європі основу створення реєстраційних систем становлять національні інтереси кожної конкретної країни.

По-друге, реєстрова система (реєстр) у різних країнах є невід’ємною від органу, на який покладено повноваження державного регулювання у сфері земельних (аграрних) відносин.

По-третє, у деяких країнах світу щодо реєстрової системи існує контроль з боку органів міністерств юстиції, міністерств економіки або міністерств фінансів. Однак, незважаючи на зовнішній контроль, реєстрові системи мають достатньо свободи у здійсненні повноважень для виконання покладених на неї законодавством функцій. До того ж у різних країнах відрізняються межі зовнішнього контролю. Слід зазначити, що у науковій думці немає єдиної точки зору на вирішення проблеми контролю.

Нині в Європі відбуваються реформи національних реєстрових систем з метою приведення кадастрово-реєстраційних систем до єдиних стандартів, якими є, зокрема, такі: ведення системи реєстрації прав на нерухомість на основі записів про земельні ділянки (земельна ділянка та нерухоме майно розглядаються як єдиний об’єкт нерухомості); реєстрація прав на земельні ділянки та нерухоме майно здійснюється в одному реєстрі прав; реєстрація прав та ведення кадастрових карт здійснюється однією установою; реєстрація прав є адміністративною функцією (державна реєстрація прав повинна бути відокремленою від судових та (або) нотаріальних органів); послуги системи орієнтовані, насамперед, на користувача; система реєстрації прав повинна бути самоокупною [9].

Світовий досвід дає підстави вважати, що для ефективного захисту прав на нерухомість як приватних власників, так і держави необхідно створити єдину формальну реєстраційну систему [1, с. 62]. Вона гарантуватиме надійність і гласність цивільного обороту нерухомості.

Література

нерухомий майно реєстрація власник

1.  Проект Вотчинного устава с объяснительной к нему запиской. Спб., 1893г. — [цит. по: Дмитриев А. В. От «укрепления прав» до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России]. // Законодательство. — Июль 2000 г. —№ 7.

2.  Протасов В. Н. Юридическая процедура / В. Н. Протасов. — М. : Юрид. лит., 1991. — 79 с.

3.  Пухтецька А. Європейські погляди на принцип верховенства права / А. Пухтецька // Правовий тиждень . — № 19 (92) . — 6 трав. 2008 р.

4.  Рекомендації «круглого столу» на тему: «Концептуальні засади ведення державного земельного кадастру в Україні», що відбувся 8 вересня 2006 року в Держкомземі України [Електронний ресурс]. — Режим доступу: URL: http://dzk.gov.ua/control/main/uk/publish/ article/157431. — Назва з екрану.

5.  Рекомендації та роз’яснення по застосуванню в практичній діяльності бюро технічної інвентаризації «Правил державної реєстрації об’єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб». Законодавство України про нотаріат. Організаційно-правові основи діяльності нотаріату: зб. офіц. нормат. актів: за станом законодавства на 1 трав. 1998 р. / голов. ред. В. С. Ковальський. — К. : Юрінком Інтер, 1998. — 464 с. — (Бюлетень законодавства i юридичной практики України. — 5. —1998).

6.  Рекомендація № R(80)2 щодо здійснення дискреційних повноважень адміністративними органами, прийнята Комітетом Міністрів Ради Європи 11 березня 1980 р. [Електронний ресурс]. — Режим доступу : URL : http://www.coe.kiev.ua/docs/km.htm.

7.  Румпф Ж.-Д. Истоки установления подлинности. Нотариальные действия и формы. Развитие небюджетного нотариата в России / ред. Б. И. Лившиц. — М. : ОСТ—МЕДИЯ, 2000. — 438 с. (Квалифицированная юридическая помощь и защита прав граждан и юридических лиц).

8.  Русско-украинский словарь терминов по теории государства и права: учеб. пособие. / рук. авт. кол. Н. И. Панов. — Х., 1993. — 165 с.

9.  Рыженков А. Я. Компенсационная функция советского гражданского права: автореф. дис. …канд.. юрид. наук: спец. 12.00.01 «Теория и история государства и права / А. Я. Рыженков. — Саратов, 1981. — 23 с.

10.  Сабо Имре. Основы теории права / Пер. с венг. А. И. Фицере. — М. : Прогресс, 1974. — 271 с.

11.  Самощенко И. С. О правовых формах осуществления функций Советского государства / И. С. Самощенко // Советское государство и право. 1956. — № 3. — С. 22 — 27.

12.  Сахаров П. Д. Землеустроительный процесс в СССР / П. Д. Сахаров. — М. : Юрид. лит., 1968. — 158 c.

13.  Скакун О. Ф. Драгоманов как политический деятель / О. Ф. Скакун. — Х.: Основа, 1993. — 144 с.

14.  Скакун О. Ф. Теорія держави і права: підручник; пер. з рос. / О. Ф. Скакун. — Х. : Консум, 2001. — 656 с.

15.  Слинько Д. В. Процесуально—правовий механізм формування і прийняття рішень в органах внутрішніх справ: дис. … канд. юрид. наук : спец. 12.00.07 «Адміністративне право і процес, фінансове право; інформаційне право / Д. В. Слинько. — Х., 2002. — 189 с.

16.  Словник іноземних слів / За ред. О. С. Мельничука. — К. : Наук. думка, 1974. — 565 с.

17.  Словник синонімів української мови: в 2 т. / А. А. Бурячок, Г. М. Гнатюк, С. І. Головащук та ін. — К. : Наукова думка, 1999. — 200 с.

18.  Сморчков А. И. Правоприменительное решение / А. И. Сморчков // Юридическая деятельность: сущность, структура, виды: сб. науч. тр. — Ярославль: Яросл. гос. ун-т, 1989. — 140 с.

19.  Советский энциклопедический словарь / гл. ред. А. М. Прохоров. — 6-е изд. — М. : Сов. Энцикл., 1987. — 1704 с.

20.  Советское административное право: учебник / под ред. В. М. Манохина. — М. : Юрид. лит, 1977. — 542 с.

21.  Советское финансовое право: учебник / Л. К. Воронова, О. Н. Горбунова, Н. И. Химичева и др. — М. : Юрид. лит., 1987. — 464 с.

22.  Солдатов А. С. Право как инструмент социального управления (информационный аспект): дис. … канд. юрид. наук.: спец. 12.00.01 «Теория и история государства и права» / А. С. Солдатов. — М., 2001. —164 c.

23.  Соловьов В. М. Президентський контроль. як спосіб забезпечення законності в державному управлінні України / В. М. Соловьов // Інформаційно-аналітичний, науково-методичний бюлетень Адміністрації Президента України. — 2004. — № 4. — с. 64 — 68.

24.  Сорокин В. Д. Административный процесс и административно-процессуальное право / В. Д. Сорокин. — СПб. : Изд-во Юрид. ин-та. — 2002. — 474 с.